Verkoop woning na scheiding

Een scheiding heeft veel gevolgen. De verdeling van jullie gezamenlijke woning is daar een belangrijk voorbeeld van. Er zijn in dit geval drie opties: een van jullie blijft in het huis wonen, jullie verkopen of verhuren de woning. In de onderstaande tekst zetten we wat relevante zaken voor je op een rijtje.

Financiële verdeling van jullie huis

Soms gaat het snel, soms duurt het even voordat jullie gezamenlijke koophuis is verkocht. Geduld is in dit traject van groot belang. Een eerste stap is de waarde bepalen van de woning. Wanneer het is gelukt om de woning te verkopen, dan delen jullie de opbrengst naar eigendomsverhouding. De gemaakte kosten rond de verkoop, zoals voor de makelaar, gaan hier nog vanaf.

Verkopen met over- of onderwaarde

Meestal heb je bij de verkoop van een koophuis te maken met over- of onderwaarde. Dit is het verschil tussen jullie hypotheek en de huidige waarde van jullie woning. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek van 200.000 euro afgesloten en is het huis nu 220.000 euro waard? Dan hebben jullie te maken met een overwaarde van 20.000 euro. Is jullie woning nog 180.000 euro waard? Dan is er sprake van een onderwaarde van 20.000 euro en ontstaat er juist een restschuld.

Bijleenregeling

Welk deel jij krijgt óf moet betalen, wordt naar eigendomsverhouding berekend. Let er wel op dat je in de eerste drie jaar na de verkoop te maken kunt krijgen met de bijleenregeling. Dit betekent: als je winst maakt met de verkoop van je huis, moet je dat bedrag investeren bij het eventueel kopen van nieuwe woning na de scheiding. Doe je dat niet? Dan krijg je over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek.

Jullie woning is niet verkocht, maar één van jullie verlaat het huis

Zolang de woning niet is verkocht, zijn jullie allebei nog eigenaar van jullie gezamenlijke woning. In de tussentijd kan het natuurlijk wel gebeuren dat één van jullie het huis al heeft verlaten. Voor diegene is jullie gezamenlijke woning niet meer het hoofdverblijf. Dat betekent dat hij of zij eigenlijk geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. Maar de Belastingdienst heeft een speciale regeling in het leven geroepen om dit probleem op te lossen: de scheidingsregeling.

Speciale regeling Belastingdienst, de scheidingsregeling

Simpel gezegd houdt deze regeling in: de vertrekkende partner mag tot maximaal twee jaar na vertrek uit jullie gezamenlijke woning zijn of haar deel van de hypotheekrente blijven aftrekken. Let wel, hij of zij moet de hypotheekrente ook daadwerkelijk nog betalen om hier gebruik van te kunnen maken. Het bedrag dat aftrekbaar is, is afhankelijk van het aandeel van de vertrekkende partner in de eigenwoningschuld. Dus stel dat dit aandeel 40% bedraagt, dan kan hij of zij 40% van de betaalde rente over de schuld aftrekken als kosten van de eigen woning.

Vertrekkende partner koopt ander huis

Koop je snel na het verlaten van de woning een ander eigen huis, maar is jullie gezamenlijke woning nog niet verkocht? Dan mag je maximaal twee jaar voor beide huizen de rente aftrekken.

Eigenwoningforfait opgeven

Dan is er nog het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat bovenop je belastbaar inkomen wordt geteld wanneer je een koophuis hebt. De Belastingdienst ziet je woning immers als een vorm van inkomen. De hoogte van dit bedrag verschilt per woning.

Nu jullie uit elkaar zijn en nog wél een gezamenlijke woning hebben, dienen jullie het eigenwoningforfait te delen. Het bedrag dat jullie hiervoor moeten opgeven, is afhankelijk van het deel van het eigendom van de woning. Dus stel dat jullie allebei voor de helft eigenaar zijn, dan moeten jullie 50% van het eigenwoningforfait bijtellen als inkomsten uit de eigen woning.

Eigenwoningforfait aftrekken

Ook hier zitten nog wel wat haken en ogen aan. Stel dat jij niet meer in het huis woont, kun je jouw aandeel in het eigenwoningforfait namelijk aftrekken als betaalde partneralimentatie. De persoon die nog in het huis woont, geeft de helft van het eigenwoningforfait in dit geval op in de aangifte als ‘ontvangen alimentatie’. Mocht een van jullie (een deel van) de hypotheekrente betalen voor de ander, dan kan ook dit bedrag als partneralimentatie in aftrek worden gebracht.

Partner uitkopen of huis verhuren

Wil jij of je ex-partner jullie gezamenlijke koophuis overnemen? Dan is het meestal zo dat de één de ander moet uitkopen. Er zijn een aantal belangrijke zaken waar rekening mee gehouden dient te worden het uitkopen van een partner en/of het kopen een nieuwe woning. Een andere optie kan zijn om de verkoop een tijdje uit te stellen en jullie gezamenlijke huis eerst tijdelijk te verhuren. Het verhuren van de gezamenlijke woning brengt fiscale gevolgen met zich mee.